丁世文
（上海上安物业管理有限公司上海200080）
摘要：本文对“互联网+物业管理”进行分析探索，介绍互联网在物业管理中的优化和集成作用，以及互联网的创新成果深度融合于物业管理之中，利用互联网和现代技术改造物业管理的传统思想和工作方法，提升物业管理的创新力和生产力，形成更为广泛的以互联网和现代技术为基础的“互联网+物业管理”新形态，推动物业管理与互联网的深入融合，向智能物业管理方向跨越。
关键词：网格化巡检集智管理互联网 物联网
中图分类号：TP3-05 文章编号：1002-3607 (2016) 03-0017-04
前言
近年来，随着移动互联网、物联网、云计算、大数据等信息技术在内的IT通信业迅速发展，为众多行业带来了严峻挑战和宝贵机遇，建筑智能化和设备大型化、连续化、复杂化发展，对设施设备运行状态信息的采集、整理、存储、查询及分析等方面提出了更高的要求。其中巡检是掌握设施运行状态信息的重要管理手段，而传统巡检模式普遍采用人工巡视、手工纸介质记录、后台录入和事后评估的形式，存在着诸多问题，已完全不适应我国新常态下设施设备管理的需求。
本研究旨在通过系统分析物业管理中实际运营和管理状况，应用管理科学、控制科学和信息技术等方法和手段，设计一套能适应其个性化需求，集巡检、监控、维护和决策于一体的建筑设施集智管理系统解决方案，并转化和形成企业核心竞争力，保障企业安全运营和可持续发展。为企业提供智能化设施设备管理解决方案，基于系统及其历史数据分析，在综合研判设施设备运行状态的基础上，对巡检过程中发现的问题进行预判和优化，实现设施设备维修维护工单的数字化，以及工单的自动生成，终端推送，结果上报及综合评价功能。辅助设施设备管理人员对设施设备系统进行全面高效的管理，帮助企业优化工作流程、提高运作效率。最后，结合设施设备管理企业及业主的策略及目标需求，基于设施设备的运行，维护等历史信息的统计分析，汇总提出设施设备管理的优化策略。
1研究背景
随着建筑智能化和设备大型化、连续化、复杂化发展，企业对设施设备运行状态信息的采集、整理、存储、查询及分析提出了更高的要求。传统模式普遍采用人工巡视、手工纸介质记录、后台录入和事后评估的形式，存在的主要问题有：
(1)环境状况、人员素质和责任心等多因素制约，巡检过程得不到有效控制，巡检质量得不到可靠保证；
(2)由于目标设备多、巡检项目复杂、巡检人员素质差异，手工纸质巡检记录存在难监督、随意性和不规范等问题：
(3)由于巡检信息数据量大，纸质信息录入不仅耗时耗力，而且还可能进一步引入错误，甚至丢失等问题；
(4)由于手工纸质巡检信息需要专业人员专业解读，难以及时统计和实时反馈设施运行状态和缺陷信息，导致故障处理不及时，影响设备安全运行：
(5)由于巡检记录信息的保存查阅、统计分析工作量大且效率低，制约了设备的缺陷分析和决策工作的开展。
综上所述，传统模式已不能适应企业现场设备实时监测和运行维护信息化管理的要求，需要辅以信息化手段和工具来改进和提高管理规范化和精细化。
为此，我们根据建筑设施设备实际运营和管理状况，借鉴欧美和日本等先进国家设施管理经验，应用管理科学、控制科学和信息技术等方法和手段，设计开发了一套集巡检、监控、维护和决策于一体的集智设施设备管理系统解决方案，并努力转化和形成企业核心竞争力，从而保障企业安全运营和可持续发展。
2研究设计构想
随着移动互联网的普遍应用，“互联网+”的概念提出，传统建筑设施设备的管理模式因成本的快速上涨与收入天花板之间的矛盾日益加剧，行业发展面临何去何从的困境与抉择。
在此形势下，我们没有在观望中被动应对，而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理带来的机遇，结合自身丰富的行业经验，借力于移动互联网等技术手段，全力打造建筑设施集智管理服务体系。
通过试点项目应用实践的探索，结合工作实际情况，以及对今后发展趋势的判断，建筑设施集智管理系统的设计构想如下：
2.1系统模型
构建支撑建筑设施设备运维管理的“集智”服务体系模型，是基于以“集成”( Integration)、 “智能”( Intelligence)为导向的“集智模型”（见图1），借力信息科技，变革原有管理模式。
我公司原有的作业信息记录和传达，大部分依靠电子邮件、即时通讯软件和电话等手段，更有甚者，有部分仍旧停留在纸笔记录的阶段。
在“精细管理、用心服务”的核心理念指导下，从2013年开始，公司在硬件设置和软件系统上，历经2年多的投入与摸索，已在试点项目上将建筑设施设备运维管理与后端管理相连接，将现场的作业情况直接传达，基本实现了信息的即时记录与传达，从而变革了原有传统建筑设施管控模式，并构建了以APP应用为前导，以后台PC端为支撑的，集巡检、监控、维护和决策于一体的建筑设施集智管理体系。
2.2业务构架
我们在构建建筑设施集智管理服务体系时，着力推动公司业务重构工作。一是在公司层面组建智能化事业部，打造建筑设施运维中央监控中心，同时在项目层面重组运行和维护二大相互独立的业务板块，其中在运行业务中，以“巡检”为核心，完成各类数据的收集、录入、上传，并在PC后台完成数据分析、判断和反馈；二是进一步完善建筑设施维保中心建设，不断提升设施设备系统日常检测、维修、保养、改造等技术能力，同时要根据建筑设施集智管理系
统的各种信息，全面贯彻、组织、制定、下达、督促、检查项目的维保和应急抢修服务和质量回访工作，并进一步扩充各类维保装备，做到接到报修信息后二小时内提供技术咨询服务或到达项目现场提供相关服务；三是在企业内部建立市场化运营机制，探索项目部与各相关经济责任体的利益分成模式，并在实践中不断发现问题、分析问题、解决问题，不断完善建筑设施集智管理系统，从而有效提升企业市场占有率和品牌影响力。
2.3行业联盟
“优胜劣汰”作为企业生存的重要法则，激励着越来越多的管理者和经营者在提高企业竞争力的道路上不断迈进。但是一味强调竞争而忽视合作精神，只会使企业陷入固步自封的泥潭，阻碍自身的和谐发展。唯有竞争与合作两相结合，才是企业发展的大智慧。
通过信息技术的利用，尝试与行业众多企业建立起联系，通过错位竞争，使得我们每一个企业都是竞争的独立个体，都具有自身独特的优势，在发现自身优势的同时，看到自身的不足，博取众人之长而补己之短。
当前，我们在利用科技手段提升服务、管理与经营绩效，创造用户更好体验的同时，要推动行业向合作共赢的方向发展，其中互联网精神之一就是共生，通过企业之间良好竞争与有机合作，进而实现企业间的利益双赢和共同发展。
为此，我们要与各个物业公司、施工单位、建筑相关行业协会等形成战略联盟，积极推动建筑设施集智技术的应用，推动“互联网+物业管理”的落地，同时要积极利用公司建筑设施设备维保中心技术和管理力量，为行业提供维护保养和应急抢修等服务，从而进一步扩大企业市场的美誉度。
2.4纵向延伸
建筑全生命周期是指建筑项目从规划设计到施工，再到运营维护，直至拆除为止的全过程，一般将其划分为四个阶段，即规划阶段、设计阶段、施工阶段、运营阶段。
当前，我公司正在积极贯彻执行建 工安装集团“纵向一体化”发展战略，在具体工作中，紧紧依托在建设过程中形成的技术、管理等方面的综合优势，坚持以市场需求为导向，以质量和技术为支撑，从构建优质客户关系，为客户创造价值的角度出发，着力打造一个适合客户与企业永续经营的生态链。
为此，在建筑设施集智管理系统前期开发中，我们主要针对建筑运营阶段，并且取得了一定的使用效果。诚然，作为一种先进的工具和工作方式，当然不仅仅只是适用于建筑的运营阶段，而是应该覆盖建筑全生命周期四个阶段。下一阶段我们将积极推动业务的进一步延伸，通过建设与运营一体化服务来提升公司的综合实力，走出了一条智能化、多样化、延伸化的发展之路。
3集智管理解决方案
建筑设施集智管理解决方案，其核心功能包括：设备运行状态数据的采集和处理，设施设备管理流程再造，维保工单自动定制，以及运维数据挖掘和决策支持。
该解决方案是一套完整的管理数字化、工单自动化的设施设备管理解决系统，可以有效地提高物业管理企业的管理现代化水平、优化设施设备运行维护队伍的人力和组织结构，同
时实现对设施设备运行及维护历史数据积累和大数据分析应用，从而为建筑运营提供策略支持，实现企业设施管理业务的保质、高效和降本。
根据上述设计构想，我们通过分阶段分步进行“建筑设施集智管理系统”的应用示范工作，具体内容如下：
3.1基础性框架
3.2数据分类
3.2.1 A类数据
需要24小时人员值守重点管理机房的实时设备运行数据和机房环境数据。
管理目的：通过设备实时采集数据的方式，代替人工值守采集数据的手段，达到减少值守人员用工数量，降低运行成本。
管理流程：在监测平台预设重点机房运行数据阀值，通过与BIM、IBMS、BA等信息系统对接，或利用专业设备无线或有线实时采集、分析、过滤、传输相关数据（即A类数据）至监测平台，如发生异常数据，监测平台发出报警提示并记录报警信息。
3.2.2 B类数据
一般机房或区域定期性的网格化巡检记录数据。
管理目的：运用移动终端技术，将记录数据的方式通过移动终端实现网格化巡检，达到无纸化办公，提高巡检质量的目的。
管理流程：通过在监测平台预先设定一般机房或区域运行数据的阀值，根据电子芯片( RFID)或二维码信息巡视点位，运用手持PDA移动终端对RFID或二维码进行扫描，由人工周期性地对相关数据进行采集，采集完成后通过无线或在指定区域实时上传巡检数据至监测平台。
3.2.3 C类数据
建筑设施设备全生命周期信息数据库：主要包括台账信息、备份数据信息、文档信息、备品备件信息、正常维护和应急抢修历史信息等内容。
3.3功能性描述
建筑设施集智管理系统实现对大型、分散的设施设备机房远程可视化中央集中管理。
各种信息数据，通过统计、分析、挖掘，实现管理决策从“经验驱动”到“流程驱动”到“ 息驱动”的转变。
系统由网络客户端、手持终端APP、实时监测模块、微信服务平台四部分组成，集成了图像识别、物联网、移动互联网等技术，以RFID及二维码组合标记、扫描识别、运行状态远程传送为手段，综合获取设施设备运行状态，结合BAS、IBMS、BIM等系统联动功能，通过运行监测、工单管理、资产管理、空间管理、能源管理、决策分析等功能模块，实现运维集中展示、故障事前预判、设备异常提醒、工单自动生成及运行数据整理分析等功能。同时，相关数据将及时与维保中心联动，并自动生成设施维保计划，指导维保技术人员安排相关工作。如数据发生异常，则触发应急抢修程序，由此为系统的进一步开发奠定基础。
3.3.1以信息技术提高工作绩效
通过采用网络客户端+手持终端APP操作模式，根据RFID芯片或二维码扫描反馈情况，自动采集比对设备的运行状态，进一步提升巡检工作效率。故障报修通过APP或是微信，拍照或视频上传，工单将自动进入信息化流转操作。工作完成后，维修人员将通过拍照或视频反馈维修信息。
3.3.2以信息化增强系统可靠性
通过建立设施设备的建筑全生命周期数据库，运用实时在线监测技术，对重点设施设备系统进行24小时无间断监测和故障及时上传汇报机制，将现场与后台管理紧密联系起来，避免因检查不当而造成的重大损失，从而提高系统的可靠性和可控性。
3.3.3以BIM模型提供系统展示
通过建筑设施集智管理系统与BIM系统的有效联动，将BIM的价值融合到运维管理的业务中，依托BIM模型可视性、协调性、模拟性、优化性、可出图性的技术特点，将建筑设施设备管理中的各类数据与BIM模型结合起来，实现设施设备的全生命周期数据模型化可视管理。
3.3.4以数据驱动支持企业发展
通过运用建筑设施集智管理系统，收集整理项目运行基础数据，并通过直观图表，实时动态展示项目管理状况，从人员管理、空间管理、工单管理、财务管理等多维度为企业管理决策提供支持。
结语
科技与生态必然是未来建筑设施设备运维管理的主题，我们将与时俱进，持续改进，通过原始数据的积累，利用建筑设施集智管理系统，进一步完善建筑空间管理、绿色节能管理、远程监管维护等大数据开发应用功能，将建筑设施设备管理业务决策主体从“精英式”过渡到“大众化”；从“被动式”演变成“预判式”从“传统运维”演变成“绿色运维”，从而探索和引领物业服务行业未来变革与发展趋势，力求继续保持企业持续、稳步、健康、和谐的发展势头。
